Vịnh Vân Phong thuộc khu vực phía Bắc tỉnh Khánh Hoà, cách thành phố Nha Trang khoảng 100km đường bộ và khoảng 50km đường biển về phía Bắc, giáp mũi phía Nam Phú Yên. Là một vùng có địa hình phong phú, hệ sinh thái đa dạng, cảnh quan rất đẹp, hoang sơ và hấp dẫn. Ưu điểm là một vịnh sâu tự nhiên và kín gió, nằm gần đường hàng hải quốc tế. Với tiềm năng và lợi thế, khu vực vịnh Vân Phong đã đuợc xác định là "Khu kinh tế tổng hợp, trong đó cảng trung chuyển container quốc tế giữ vai trò chủ đạo, kết hợp phát triển kinh tế tổng hợp đa ngành, đa lĩnh vực gồm du lịch, dịch vụ, công nghiệp, nuôi trồng hải sản và các ngành kinh tế khác".

Quy hoạch Khu kinh tế vịnh Vân Phong, tỉnh Khánh Hoà đến năm 2020 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt theo Quyết định số 51/2005/QĐ-TTg ngày 11/.3/2005 và Quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế tổng hợp Đầm Môn đến năm 2020 đã được UBND Tỉnh Khánh Hoà phê duyệt theo Quyết định số 610/QĐ-UB ngày 7/04/2006. Các quy hoạch trên đã xác định vị trí và quy mô khu cảng trung chuyển container quốc tế, khu hậu cần cảng và khu trung tâm thương mại - tài chính nằm tại khu vực bán đảo Hòn Gốm.

Quyết định số 92/2006/QĐ-TTg ngày 25 / 04/2006 về việc thành lập và ban hành Quy chế hoạt động của Khu kinh tế Vân phong thuộc tỉnh Khánh Hoà đã xác định: “Khu phi thuế quan bao gồm khu cảng trung chuyển container quốc tế, khu hậu cần cảng và khu trung tâm thương mại - tài chính” và cũng cụ thể hoá các nội dung hoạt động kinh tế cho từng khu vực chức năng sử dụng đất trên.

Để cụ thể hoá các chủ trương và định hướng trong các quyết định của Thủ tướng Chính phủ, UBND tỉnh Khánh Hoà đã tổ chức triển khai cho lập các quy hoạch chi tiết và dự án đầu tư xây dựng trong khu vực Đầm Môn, trước hết là lập quy hoạch chi tiết cho các khu chức năng thuộc khu phi thuế quan. Quy hoạch này sẽ tạo điều kiện và cơ hội cho các dự án chuẩn bị đầu tư được hưởng các cơ chế chính sách từ Quyết định số 92/2006/QĐ-TTg ngày 25/04/2006 của Thủ tường chính phủ vào khu vực Đầm Môn và đặc biệt là vào khu Phi thuế quan, từ đó sẽ thúc đẩy và thu hút các dự án đầu tư cho toàn bộ khu kinh tế Vân Phong.

            Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Vân Phong đã được giao nhiệm vụ làm Chủ đầu tư lập Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 Khu trung tâm Dịch vụ Tổng hợp Hòn Gốm. Đồ án quy hoạch này đã được UBND tỉnh Khánh Hòa phê duyệt tại Quyết định số 2725/QĐ-UBND, ngày 29/10/2009, với một số nội dung chính của đồ án như sau:

Vị trí, giới hạn khu đất lập quy hoạch

       Phía Bắc giáp Bến xe đối ngoại Hòn Ngang

(được xác định trong Quyết định số 610/QĐ-UB ngày 7/04/2006 về phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế tổng hợp Đầm Môn đến năm 2020).

-        Phía Tây giáp ranh giới nghiên cứu Quy hoạch chi tiết cảng Vân Phong đã được phê duyệt tại quyết định số 1714/QĐ –BGTVT ngày 21/08/2006 của Bộ Giao thông vận tải.

-        Phía Đông giáp ranh giới nghiên cứu Quy hoạch chi tiết Khu du lịch Bãi Cát Thấm

(Bao gồm tuyến đường chính khu vực Bán đảo Hòn Gốm nối từ QL1A đến cảng Sơn Đừng. Đoạn đi qua Khu du lịch Bãi Cát Thấm cách lộ giới đường đỏ đường chính khu vực Bán đảo Hòn Gốm về phía Đông 10m )

-        Phía Nam lấy hết tuyến đường nối từ Cảng Sơn Đừng tới đường chính Bán đảo Hòn Gốm.

Quy mô nghiên cứu quy hoạch: 1013ha; Trong đó:

-        Trong ranh giới khu phi thuế quan (Khu trung tâm dịch vụ tổng hợp Hòn Gốm): 950ha.
-        Ngoài ranh giới khu phi thuế quan (gồm Tuyến đường nối quốc lộ 1A với khu vực Nam Hòn Gốm, cảng Sơn Đừng, khoảng xanh lưu không và Đồn biên phòng): 63ha.

      Tổng hợp hiện trạng sử dụng đất:

TT	Loại đất	Diện tích (ha)	Tỷ lệ (%)
I	Khu trung tâm dịch vụ tổng hợp Hòn Gốm (trong khu phi thuế quan)	950,0	100,0	93,8
1	Đất ở (60 hộ dân)	1,2	0,1
2	Đất giao thông	6,2	0,7
3	Đất trồng cây phi lao	91,0	9,6
4	Đất nghĩa địa	1,2	0,1
5	Đất trống	850,4	89,5
II	Các chức năng khác (ngoài khu phi thuế quan)	63,0	100,0	6,2
1	Diện tích Đồn biên phòng	3,0	4,8
2	Đất trống- mặt nước	60,0	95,2
	Tổng diện tích tự nhiên	1.013,0		100,0

         Bảng quy hoạch đất phân khu chức năng:

TT	Hạng mục	Đơn vị tính	Quy hoạch chi tiết
A	Chỉ tiêu sử dụng đất theo khu chức năng
1	Khu trung tâm dịch vụ tổng hợp Hòn Gốm	ha	950
-	Khu dịch vụ hậu cần cảng	%	15,8
-	Khu trung tâm dịch vụ thương mại, tài chính, ngân hàng…	%	42,1
-	Khu dịch vụ hỗ trợ khác	%	26,3
2	Các chức năng khác	ha	63
B	Các yêu cầu quản lý về quy hoạch xây dựng
1	Tầng cao trung bình
1.1	Kho tàng	tầng	1 - 3
1.2	Khu sản xuất	tầng	1 - 3
1.3	Khu vực hành chính - dịch vụ- văn phòng	tầng	3 - 35
2	Mật độ xây dựng tối đa
2.1	Kho tàng	%	50
2.2	Nhà xưởng	%	50
2.3	Khu vực hành chính - dịch vụ – văn phòng	%	20 - 45
3	Đất cây xanh	%	30 - 33
C	Hạ tầng kỹ thuật đô thị
1.1	Tỷ lệ đất giao thông nội bộ	%	20
1.2	Mật độ mạng lưới đường chính và khu vực	Km/km2	7,5
1.3	Cấp nước công cộng	l/m2sàn-ngđ	0,5 - 3
1.4	Cấp nước sản xuất và kho bãi	l/m2sàn-ngđ	1
1.5	Rác thải sinh hoạt	kg/ng-ng	1 - 1,2
1.6	Rác thải công nghiệp	tấn /ha-ngđ	0,1
1.7	Cấp điện công cộng, thương mại	W/m2sàn	15 - 50
1.8	Cấp điện sản xuất và kho bãi	KW/ha	150 - 300
1.8	Chiếu sáng đường phố	W/m2	1 - 2

         Bảng cân bằng đất xây dựng

TT	Loại đất	Quy hoạch
		ha	%	%
I	Khu trung tâm dịch vụ tổng hợp Hòn Gốm (trong ranh giới khu phi thuế quan)	950,0	100	93,8
1	Khu dịch vụ hỗ trợ khác	400,0	42,1	39,5
2	Khu dịch vụ thương mại - tài chính, ngân hàng	260,0	27,4	25,7
3	Khu hậu cần cảng	290,0	30,5	28,6
II	Các chức năng khác (ngoài khu phi thuế quan)	63,0	100	6,2
1	Đất giao thông	33,2	52,7
2	Cảng Sơn Đừng	13,0	20,6
3	Đất cây xanh lưu không	13,8	21,9
4	Đồn biên phòng	3,0	4,8
	Tổng diện tích quy hoạch (I+II)	1.013		100

Tổng hợp đất xây dựng Khu hậu cần cảng.

TT	Loại đất	Quy hoạch
		Ha	%
	Khu dịch vụ hậu cảng	290,00	100,00
1	Kho bãi và dịch vụ trung chuyển hàng hoá	75,99	26,20
2	Sản xuất gia công tái chế	122,84	42,36
3	Khu quản lý điều hành, giới thiệu sản phẩm và nghiên cứu phát triển.	13,24	4,57
4	Cây xanh vườn hoa	18,09	6,24
5	Diện tích giao thông	59,84	20,63

Tổng hợp đất xây dựng: Khu dịch vụ thương mại - tài chính, ngân hàng

TT	Loại đất	Quy hoạch
		Ha	%
Khu trung TTDV thương mại - tài chính, ngân hàng		260,00	100,00
1	Quản lý hành chính khu phi thuế quan	5,41	2,08
2	Trung tâm phân phối hàng hóa và siêu thị bán lẻ	14,05	5,40
3	Dịch vụ tổng hợp	75,37	28,99
4	Thương mại dịch vụ - văn phòng	26,40	10,15
5	Trung tâm  hội nghị - dịch vụ cao cấp	9,57	3,68
6	Kho hàng hoá	10,20	3,92
7	Cây xanh vườn hoa	27,61	10,62
8	Diện tích giao thông	91,39	35,15

Tổng hợp đất xây dựng Khu dịch vụ hỗ trợ khác

TT	Loại đất	Quy hoạch
		Ha	%
	Khu dịch vụ hỗ trợ khác	400	100
1	Trạm kiểm soát liên ngành	21,83	5,46
2	Dịch vụ tổng hợp hỗ trợ	16,76	4,19
3	Công viên và dịch vụ vui chơi giải trí	214,70	53,68
4	Cây xanh cách ly	77,20	19,30
5	Diện tích giao thông và bãi đỗ xe	69,51	17,38

Các chức năng khác (ngoài khu phi thuế quan): 63 ha

-        Đất giao thông: 33,2 ha (gồm các tuyến giao thông chính nối quốc lộ 1A với bán đảo Hòn Gốm và tuyến đường bao phía Nam khu phi thuế quan).

-        Cảng Sơn Đừng: 13ha.

-        Đất cây xanh lưu không: 13,8ha (gồm khoảng xanh cách ly Khu phi thuế quan với Khu du lịch Hồ Na và Khu du lịch Bãi Cát Thấm).

-        Đồn biên phòng: 3ha (giáp cảng Sơn Đừng).

 NHU CẦU VỐN ĐẦU TƯ  XÂY DỰNG

Khái toán kinh phí xây dựng các công trình kiến trúc

TT	Loại công trình	Đơn vị	Suất đầu t­ư 1000đ	Khối l­ượng	Thành tiền (tỷ đồng)
I	Công trình CC DV				5,599
1	Công trình CC DV	m2sàn	3.000	1.866.300	5,599
II	Cây xanh, TDTT				221
1	Cây xanh vư­ờn hoa, công viên	ha	700.000	260	182
2.2	Đất cây xanh cách ly	ha	500.000	77	39
	TỔNG				5,820

Khái toán chi phí đền bù

TT	Hạng mục	ĐVT	Khối lượng	Đơn giá (1000đ/đv)	Thành tiền (triệu đồng)
	Tổng kinh phí đền bù				33.379,87
A	Đền bù đất				24.265,20
1	Đất ở	m2	12.000	150.00	1.800,00
2	Đất trồng cây phi lao	m2	485.000	46.32	22.465,20
B	Đền bù nhà, vật kiến trúc				2.120,00
1	Nhà bán kiên cố (60 nhà)	m2	3.000	600.00	1.800,00
2	Đất nghĩa địa (400 mộ)	ngôi	400	800.00	320,00
C	Đền bù hoa màu				6.994,67
1	Đất trồng lúa, hoa màu	m2	485.000	1.22	592,67
2	Hỗ trợ ổn định đời sống	m2	485.000	13.20	6.402,00

 Khái toán nhu cầu vốn đầu tư

TT	Loại công trình	Nhu cầu vốn đầu tư (tỷ đồng)
I	Công trình kiến trúc	5.819,80
II	Hạ tầng kỹ thuật	2.150,00
2.1	Kinh phí đền bù	33,40
2.2	CBKT	949,30
2.3	Giao thông	733,66
2.4	Cấp điện	271,40
2.5	Cấp nước	16,50
2.6	Thoát nước, VS đô thị	51,20
	Tổng	7.969,80

Suất đầu t­ư trung bình 8,39 tỷ đồng/ha đất. Suất đầu tư xây dựng hạ tầng: 2,26 tỷ đồng/ha đất. Giá khái toán tạm tính theo đồ án quy hoạch xây dựng tham khảo đơn giá năm 2003.

Dự án Trung tâm dịch vụ Tổng hợp Hòn Gốm được ví như trái tim của khu kinh tế Vân Phong, phục vụ đắc lực và là một phần không thể thiếu của Cảng trung chuyển Container Quốc tế Vân Phong. Dự án được UBND tỉnh Khánh Hòa và Ban quản lý Khu kinh tế Vân Phong kêu gọi thu hút đầu tư.

Kế thừa từ nhiệm vụ được giao làm Chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000, Van Phong Corp nhận thấy rõ tiềm năng của dự án này, hướng theo mục tiêu, nhiệm vụ và định hướng phát triển của Van Phong Corp từ khi được các cổ đông sáng lập thành lập đến nay, cùng năng lực và kinh nghiệm hiện có, Van Phong Corp đã tích cực xúc tiến xin triển khai đầu tư dự án trọng điểm này.

         Đây là một dự án có quy mô lớn, quan trọng và với mô hình phức hợp của khu phi thuế quan cho cảng trung chuyển container quốc tế, lần đầu được xây dựng tại Việt Nam. Do đó, được sự chấp thuận về mặt chủ trương của các Ban ngành và UBND tỉnh Khánh Hòa, Van Phong Corp đã liên danh cùng với đối tác Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu Công nghiệp Sông Đà (Sudico - mã chứng khoán giao dịch trên Hose là SJS, www.sudicosd.com.vn). Sudico là một cổ đông lớn của Van Phong Corp, một đối tác có nhiều kinh nghiệm và đáp ứng đủ năng lực trong đầu tư các khu kinh tế, khu công nghiệp và khu đô thị.

Liên danh do Van Phong Corp (góp 60% tổng mức đầu tư) làm đại diện và Sudico (góp 40% tổng mức đầu tư); Trước tiên, để đẩy nhanh tiến độ của dự án và mục tiêu đầu tư xây dựng hạ tầng đồng bộ, phù hợp, tuân thủ quy hoạch chung và có tính đến mục tiêu phát triển bền vững, lâu dài cho toàn khu, phù hợp với năng lực của Liên danh hiện nay, Liên danh đã đề nghị được giao triển khai đầu tư giai đoạn I là “Xây dựng hạ tầng toàn bộ dự án (950 ha)”, với tổng mức đầu tư dự kiến là 2.150 tỷ đồng.

Trong đó:

-        Chi phí đền bù GPMB:                        33,40 tỷ đồng

-        Chi phí chuẩn bị kỹ thuật:                    949,30 tỷ đồng

-        Chi phí xây dựng các công trình giao thông: 733,66 tỷ đồng

-        Chi phí xây dựng các công trình còn lại (cấp điện, nước…): 433,64 tỷ đồng.

Chi phí nêu trên lấy theo phần khái toán kinh phí thuộc Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 do Viện kiến trúc, quy hoạch đô thị và nông thôn lập và đã được UBND tỉnh Khánh Hoà phê duyệt theo Quyết định số 2725/QĐ-UBND ngày 29/10/2009.

         Nguồn vốn đầu tư:

-        Vốn tự có của Liên danh                                              : 20%

-        Vốn vay ngân hàng và huy động hợp pháp       : 80%

Tiến độ thực hiện dự án:

         Dự kiến 36 tháng kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đầu tư đến khi đưa công trình vào hoạt động..

Trong đó:

-        Chuẩn bị đầu tư : 12 tháng;

-        Thực hiện đầu tư           : 24 tháng.

         Thời gian hoạt động:

         50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đầu tư.